实探！内环内全新项目露出，房价“天花板”再度刷新！
据上海规自局，上海2023年度国有建设用地供应计划中，商住用地合计约505-605公顷，而黄浦区约15-20公顷（均为旧改地块），仅占约2.48-3.96%；较去年计划下降约59%。
去年，黄浦区仅绿城外滩兰庭（董家渡3号地块）取得预售（取证时间2022年12月22日，预售证号黄浦房管<2022>预字0000388号），备案均价14.5万元/㎡，总价约2662万元起，111套房源最终认购组数439组，入围积分97.12。
除绿城项目外，黄浦区其实不乏新房项目，外滩壹号院、凯迪迪美逊、翠湖天地、凯德茂名公馆、洛克外滩源等等都是“重量级”的存在，只是因为各种原因久不入市，在仍整个片区新房显得“可遇而不可求”。
2021年年末，嘉里建设被正式确定为黄浦金陵东路“地王”项目实施主体，市场关注也从当年延续到今年的5月30日。毕竟，上海腹地的宅地如何建设、谁来建设、建设什么产品？太令人期待了。
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扑朔迷离：金陵东路地块或“易主”？
先来大致回顾一下事件：
◎ 2019年，金陵东路启动拆迁；
◎ 2021年11月12日，黄浦区历史风貌保护项目办公示金陵东路“地王”项目实施主体为卓妙有限公司（嘉里建设全资附属公司）；
◎ 2022年1月4日，嘉里建设发布公告，称通过招标购入金陵东路项目首发4宗以住宅为主的地块；
◎ 2023年5月30日，黄浦区规自局发布协议出让公示，表示金陵东路项目剩余的六幅地块将根据意向用地者数量决定后续出让模式，且公示期延长至20天。
这也意味着，在20天的公示时限内，任何单位、组织或个人均可以书面形式提出申请；若嘉里建设在这期间提出申请，从某种意义上来说，也不意味着其为唯一“候选人”，若超过两个以上意向方，还将采取招拍挂的方式出让，这便增加了更多的变数和可能性。
至少，金陵东路项目的开发主体或不再只有嘉里。
首发四宗：全新天花板，没有对标！
根据此前嘉里公布的招标信息，上文提到首发宅地总成交额达到133.29亿元，超过复星蚂蚁福佑地块129.3亿元的打包成交价（豫园股份&蚂蚁集团）。
*064-01、065-01、066-01、067-01位置示意
其中，仅064-01、065-01为住兼商用地，住宅开发体量合计约12.39万㎡；066-01、067-01均为商办地块。
据相关资料，4幅地块规划面积超28.4万㎡，总投资额几近180亿元。
随着近期报建手续的开启，金陵东路项目首期改造动作也传来了好消息。其中，两宗涉宅地块将会建设150米限高的超高层，加上石库门联排；高层房地联动价15.1万元/㎡，低密产品25万元/㎡。
但由于项目本身拆迁、改造修缮、建设的难度较大且程序繁琐，所以预期将比其他项目开发时间长。
举个例子，4幅地块涉及骑楼土地面积约1683.4㎡，而金陵东路作为上海唯一一条独具特色的骑楼大街，加上其他的风貌保护项目，比如海派里弄建筑风貌，对城市更新和建设方的要求自然而然会更高。
规划初现：住宅初具形态
6月9日，上海规自局发布《关于上海市黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块项目建设工程设计方案的公示》：
其中明确，064-01地块容积率6.53，065-01地块容积率5.43，且均要求绿地率不低于5%。
两宗地块仅规划4幢44F超高层和3F联排产品。
这四宗地块目前是什么情况呢？都处于起步待拆状态，预计打造周期较长，不过从风貌保护程度和产品初步规划来看，也是值得期待的。
► 064-01地块 ◀︎
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► 065-01地块 ◀︎
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► 金陵东路 ◀︎
► 福建南路 ◀︎
► 浙江南路 ◀︎
► 宁海东路：福建南路-浙江南路段 ◀︎
► 066-01 ◀︎
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► 067-01 ◀︎
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